Wird der Mieter insolvent ist auf Seiten des Vermieters überlegtes Handeln gefragt, um den wirtschaftlichen Schaden so gering wie möglich zu halten.

Im Vordergrund der am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Insolvenzordnung steht die Sanierung des wirtschaftlich in Not geratenen Unternehmens. Der Insolvenzverwalter hat deshalb nach § 103 Abs. 1 InsO ein Wahlrecht. Er kann sich entweder für die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder für dessen Kündigung entscheiden.

Die Kündigung des Insolvenzverwalters kann ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer mit gesetzlicher Frist erfolgen.

Zahlungsansprüche des Vermieters für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind Masseschulden und als solche vom Insolvenzverwalter zu begleichen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei gewerblichen Mietverhältnissen nach § 565 Absatz 1a BGB mindestens sechs Monate. Der Vermieter steht sich daher im Insolvenzfall seines Mieters häufig günstiger, daß Mietverhältnis nicht zu kündigen, sondern den Insolvenzverwalter auf Zahlung der Miete in Anspruch zu nehmen. Kann der Verwalter die Miete nicht zahlen, so ist er verpflichtet, dem Vermieter die sogenannte Massearmut anzuzeigen und die Mietsache freizugeben.

Sind schon vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Mietrückstände entstanden, sind diese einfache Insolvenzforderungen und können nur zur Insolvenztabelle angemeldet werden, meist mit nur geringer Quotenaussicht. Der Vermieter sollte hier jedoch von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen, um eine Verwertung etwas des Inventars oder des Warenlagers zu seinen Gunsten zu erreichen.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen der Insolvenz des Mieters ist gemäß § 112 InsO grundsätzlich nicht möglich. Selbst wenn der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrages in Zahlungsverzug geraten war, ist der Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt. In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter erst dann wegen Zahlungsverzugs gemäß §§ 569, 543 BGB kündigen kann, wenn Mieter nach Stellung des Insolvenzantrages erneut mit zwei Monatsmieten in Rückstand gerät. Kommt es dann allerdings nicht zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens, weil nicht genügend Insolvenzmasse vorhanden ist, muss der Vermieter den weiteren Mietausfall hinnehmen. Die durch § 112 InsO aufgestellte Kündigungssperre stellt damit ein erhöhtes Mietausfallrisiko für den Vermieter im Rahmen der Insolvenz des Mieters dar.

Zu beachten ist, dass Rechtsstreitigkeiten, die bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens anhängig waren, kraft Gesetzes unterbrochen werden.

Häufig wird der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrages mit der Miete in Rückstand geraten sein. Sofern der Vermieter den Räumungsanspruch schon gerichtlich anhängig gemacht hat, sollte er von seinem Recht gemäß § 86 InsO Gebrauch machen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter den anhängigen Rechtsstreit aufnehmen.

Grundsätzlich kann ein Gläubiger einen Prozess im Insolvenzverfahren nur dann aufnehmen, wenn ihm ein Aussonderungs- oder Absonderungsrecht zusteht, wie es zum Beispiel bei Warenlieferungen unter Eigentumsvorbehalt der Fall ist. Nach § 86 InsO wird jedoch der Räumungsanspruch des Vermieters als besondere Form des Aussonderungsanspruchs gewertet, so dass er den Räumungsrechtsstreit fortsetzen kann, um zeitnah die Räumung der Mietsache durchzusetzen.

Durch die alsbaldige Aufnahme des Rechtsstreits kann der Vermieter so weitere wirtschaftliche Verluste verhindern.